Ми зустрілись із головами ОСББ, аби познайомитись і зрозуміти, чим можемо бути корисними нашим об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків.Питань виявилось багато. Спробуємо поступово знаходити на них відповіді і публікувати їх – для того, щоб кожен голова ОСББ міг застосувати ці «лайфхаки» у власній практичній діяльності.Сьогодні спілкуємося зі співзасновником «Школи ефективного ОСББ» (м.Київ) Андрієм Сауком.
– Ви створили ОСББ. Тепер на черзі – оформлення прибудинкової території. Як виглядає ця процедура? Які документи потрібні? Де їх взяти, куди звертатися? Чи може хтось відмовити вам у цьому праві? Якщо відмовляють – що робити?
– Відповідно до п.6 ст.1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», до спільного майна такого будинку відноситься, зокрема, право на земельну ділянку, на якій він розташований, та прибудинкова територія.
Пункт 2 ст. 42 Земельного кодексу України говорить, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Відповідний порядок досі не затверджений. Крім того, з 2015 року у ВР припадає пилом проект Закону 3576 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо земельних ділянок багатоквартирних будинків». Він мав врегулювати цей аспект діяльності ОСББ.
Зараз деякі органи місцевого самоврядування таки передають земельні ділянки ОСББ у постійне користування та власність – навіть попри те, що порядок передачі досі не затверджений Кабміном і законопроект ще не набув статусу закону. Але ці випадки в Україні – поодинокі. Нам, керівникам ОСББ, залишається згуртуватися і добиватися пришвидшити ухвалення необхідних нормативно-правових актів.
– Вашому будинку 20 і більше років. На що варто почати збирати кошти? Заміна комунікацій з теплопостачання, водопостачання і водовідведення? Заміна електропроводки чи вікон? Яка користь із вказаних кроків?
– Однакових будинків не існує, тож і рецептів однакових давати не варто. Почати необхідно із обстеження будинку. Я рекомендую робити його ще до початку самостійного обслуговування. Обстеження дозволяє виявити наявні проблеми, визначити стан будинку та всіх систем. Важливо залучати до обстеження будинку фахівців. На підставі наявної інформації вже можна скласти перелік необхідних робіт та визначити пріоритети. На сьогодні дуже гостро стоїть питання енергоефективності будівель. Але всі розуміють, що не варто утеплювати стіну, яка от-от впаде. Тож передусім необхідно привести у справний стан систему газопостачання, розібратися з електричними комунікаціями. Вирішення проблеми підтоплення підвалу, яка актуальна для багатьох багатоквартирних будинків, дозволить ефективно використовувати технічні та допоміжні приміщення і забезпечити санітарний стан будинку. Все залежить від наявних можливостей.
– Де шукати необхідні знання щодо управління своїм ОСББ та щодо пошуку зовнішніх коштів на модернізацію дому?
– В Україні вже є декілька навчальних курсів, серед яких і наша «Школа ефективного ОСББ». Але ми розуміємо, що майбутнє за онлайн-навчанням. Воно дає можливість отримати знання у найвіддаленіших куточках країни. Наразі готуємо онлайн-курс.
– Де можна знайти ресурси на заміну комунікацій, утеплення тощо?
– Зрозуміло, що перше джерело – самі співвласники. Крім цього, існують програми підтримки ОСББ – на місцевому, обласному та національному рівнях. Там, де їх нема, ОСББ мають гуртуватися, працювати з депутатами, чиновниками і добиватися їх ухвалення. Бо разом ми – сила. Я рекомендую всім головам ОСББ ставати депутатами. Бо у владі дуже потрібні люди, які зуміли домовитись із сусідами та навести лад у своєму будинку.
– Якщо такого ресурсу немає, з чого почати? Встановити датчики руху, щоб економити на освітленні? Змінити вентилі? Які є практики і “лайфхаки”?
– Усе залежить від будинку та людей, які там проживають. Варто пояснити мешканцям, що будинок та все, що в ньому знаходиться, є спільною власністю. І за лампочку, яку викрутить один сусід, заплатять всі – і він сам зокрема. І по голові від зловмисника у темному під‘їзді може отримати саме той сусід, що поцупив лампочку. Ми ж у себе вдома лампочки не викручуємо. Час уже зрозуміти, що наш дім – це весь будинок, а не тільки квартира.
Заміна ламп на LED є одним із найпростіших методів почати заощаджувати не тільки гроші (на зменшенні витрат на електроенергію), але й час електрика. Бо замінювати LED-лампи доводиться в рази рідше, ніж звичайні. А ще LED-лампи не містять ртуті, як енергоефективні ртутовмісні лампи.
Єдине, що не варто встановлювати лампи з найпоширенішими цоколями Е27 та Е14. Краще використовувати лампи, які зазвичай у житлових приміщеннях не використовують. Наприклад, цоколь G5. Це зменшує їх привабливість для «економних» сусідів. Також уже є світильники із вбудованими LED-модулями.
Окрема група засобів для зниження витрат електроенергії на освітлення місць загального користування в будинку – датчики руху, сутінкові та акустичні датчики. Датчики руху у нас не прижилися. Через розмір їх важко зробити прихованими і, відповідно, – вандалостійкими. Зате запропонований нам спарений акустичний і сутінковий датчик дуже потішив. Він ховається у будь-який світильник і програмується на необхідний час роботи, рівень звуку тощо. Завдяки заміні ламп на LED і встановленню датчиків, нам вдалося досягти десятикратної економії. Сьогодні щомісячна економія у грошовому еквіваленті становить бл. 3000 грн. За три роки з ладу вийшло 2 LED-лампи зі 140.
Але потрібно уважно ставитись до вибору продавця LED-ламп.
Крім цього, варто звернути увагу на всі джерела втрат тепла. Звичайна пружина чи дотягувач на вхідних дверях дозволять усім мешканцям будинку зекономити на оплаті за тепло. Внутрішні стіни усіх багатоквартирних будинків є легкопроникними для холоду/тепла. Саме через це виник термін «енергетичний паразит/вампір». Це мешканці, які, економлячи тепло, знижують температуру у квартирі на кілька градусів і гріються теплом, яке проникає до них із сусідніх квартир через стіни – за законами фізики. Відповідно, за холодний під’їзд через відчинене вікно на сходах чи незачинені вхідні двері, заплатять усі співвласники. Те саме стосується отворів на технічних поверхах і в підвалах.
Марія Кульчицька, Медіа Дрогобиччина №13 (27) від 03 листопада
Від редакції: Якщо ви – голова ОСББ і маєте запитання, на які вам важко знайти відповідь, – напишіть його нам. Постараємося знайти експерта і допомогти з фаховим роз’ясненням.
